Riforma condominio 2026: il DDL Tosato cambia tutto
Laurea obbligatoria, elenco MIMIT e revisore contabile: cosa prevede il disegno di legge n. 1816 al Senato
Il disegno di legge n. 1816, a prima firma Tosato, è in discussione al Senato e punta a riscrivere le regole del condominio in Italia. Introduce l'obbligo di laurea per gli amministratori, un elenco nazionale presso il MIMIT, la figura del revisore contabile nei grandi condomini e maggioranze ridotte per i lavori di sicurezza. Se approvato, cambierà radicalmente il rapporto tra professionisti e condòmini.
- 1Laurea obbligatoria: il DDL Tosato prevede un titolo di studio universitario come requisito minimo per esercitare la professione di amministratore di condominio.
- 2Elenco nazionale al MIMIT: nascerà un registro pubblico degli amministratori abilitati, consultabile dai condòmini per verificare la regolarità del proprio professionista.
- 3Revisore contabile nei grandi condomini: oltre una certa soglia, la gestione finanziaria dovrà essere certificata da un professionista contabile esterno.
- 4Maggioranze ridotte per lavori di sicurezza: approvare interventi su impianti e strutture critiche diventerà più semplice, riducendo i rischi di stallo assembleare.
- 5Esonero di responsabilità per l'amministratore: in caso di inadempienza imputabile ai condòmini, il professionista potrà essere esonerato da responsabilità civile diretta.
Fonte: art. 71-bis disp. att. c.c. e D.M. 140/2014
Una proposta che arriva dopo anni di attesa
La riforma del condominio si fa aspettare da tempo. L'ultima revisione organica risale alla legge n. 220/2012, ormai superata da una realtà condominiale sempre più complessa: superbonus, impianti di ricarica per veicoli elettrici, efficienza energetica, gestione digitale. Dopo il ritiro della proposta Gardini, il testimone è passato al disegno di legge n. 1816, primo firmatario il senatore Tosato, oggi all'esame delle commissioni del Senato.
Non si tratta di ritocchi marginali. Se il testo venisse approvato nella sua versione attuale, il settore condominiale italiano cambierebbe volto in modo significativo, sia per chi amministra sia per chi abita in condominio.
Laurea e albo: la professione si struttura
La novità più discussa riguarda i requisiti di accesso alla professione. Il DDL Tosato prevede l'obbligo di laurea — anche triennale, in discipline giuridiche, economiche o tecniche — per chiunque voglia esercitare come amministratore di condominio. Oggi, com'è noto, il Codice civile e il decreto ministeriale 140/2014 richiedono il diploma di scuola secondaria superiore, un corso di formazione iniziale e l'assenza di condanne specifiche. Nulla di più.
Parallelamente, il DDL istituisce un elenco nazionale degli amministratori abilitati, tenuto dal Ministero delle Imprese e del Made in Italy (MIMIT). L'iscrizione sarebbe obbligatoria per esercitare legalmente: i condòmini potranno verificare in tempo reale se il proprio amministratore è in regola, esattamente come già avviene per altre categorie professionali.
La formazione continua passa da 15 a 20 ore annue obbligatorie, con tracciabilità e obbligo di documentazione. Chi non aggiorna la propria preparazione perde il diritto di restare nell'elenco.
Trasparenza contabile e divieto di contanti
Sul versante finanziario, il testo introduce due misure destinate a fare discutere.
La prima è l'obbligo di un revisore contabile esterno nei condomini di grandi dimensioni (la soglia esatta è ancora in discussione in commissione, ma si parla di edifici con oltre 50 unità immobiliari o bilanci superiori a determinate soglie). Il revisore certificherebbe il rendiconto annuale, aggiungendo un livello di controllo indipendente rispetto all'assemblea. Una tutela concreta per i condòmini, ma anche un costo aggiuntivo da mettere in preventivo.
La seconda è il divieto assoluto di pagamenti in contanti per qualsiasi operazione condominiale. Già oggi l'art. 1129 c.c. impone il conto corrente dedicato, ma restano zone grigie. Con il nuovo testo, ogni transazione — dal pagamento delle quote agli anticipi per le manutenzioni urgenti — dovrà essere tracciabile. Una scelta in linea con le tendenze europee di contrasto all'evasione fiscale.
Assemblee più snelle per sicurezza e innovazione
Uno dei nodi storici del condominio italiano è il quorum assembleare: spesso le maggioranze richieste bloccano interventi urgenti o necessari, con conseguenze che possono essere anche gravi. Il DDL Tosato interviene su questo punto prevedendo maggioranze ridotte per deliberare lavori di sicurezza — impianti elettrici, antincendio, strutture portanti — e per alcune categorie di innovazioni tecnologiche.
L'obiettivo è pratico: impedire che un gruppo di condòmini recalcitranti possa bloccare interventi che tutelano l'incolumità di tutti gli abitanti dell'edificio. Una modifica che, se ben calibrata, potrebbe ridurre drasticamente il contenzioso e alleggerire il carico sui tribunali.
L'esonero di responsabilità dell'amministratore
Tra le novità più attese dagli addetti ai lavori c'è l'introduzione di una clausola di esonero dalla responsabilità civile dell'amministratore nei casi in cui l'inadempienza sia direttamente imputabile ai condòmini — ad esempio, mancato versamento delle quote che impedisce all'amministratore di far fronte a obblighi contrattuali o legali.
Oggi l'amministratore si trova spesso in una posizione paradossale: è responsabile verso i terzi (fornitori, enti, pubblica amministrazione) ma non dispone degli strumenti per costringere i condòmini morosi a pagare in tempi utili. Questa previsione — se confermata nel testo definitivo — ridisegnerebbe l'equilibrio di responsabilità in modo più equo e coerente con il ruolo reale del professionista.
A che punto siamo e cosa fare ora
Il DDL n. 1816 è ancora in fase di esame parlamentare: i tempi di approvazione sono incerti e il testo potrebbe subire modifiche anche sostanziali prima del voto finale. Non è escluso che alcune misure più controverse — come l'obbligo di laurea — vengano ammorbidite o sostituite con percorsi alternativi di abilitazione.
Ciò non significa che condòmini e amministratori possano permettersi di aspettare. Chi gestisce oggi un condominio dovrebbe già confrontarsi con un professionista aggiornato sulle evoluzioni normative, per capire se la propria gestione è in linea con le migliori pratiche e per prepararsi per tempo ai nuovi adempimenti.
Se vuoi sapere come queste novità potrebbero impattare sul tuo condominio o stai valutando di cambiare amministratore, richiedi un preventivo su misura oppure prenota una consulenza: analizzeremo insieme la situazione del tuo edificio senza impegno.
- Verifica i requisiti del tuo amministratore: controlla che abbia i titoli formativi oggi richiesti (diploma, corso iniziale, aggiornamento annuale) e chiedi documentazione aggiornata.
- Controlla la trasparenza contabile del tuo condominio: assicurati che esista un conto corrente dedicato, che il rendiconto sia leggibile e che tutte le spese siano tracciate e documentate.
- Rivedi il regolamento condominiale: verifica se le clausole su quorum, innovazioni tecnologiche e sicurezza sono già allineate alle tendenze normative o se è il momento di aggiornarle in assemblea.
- Prenota una consulenza con un professionista aggiornato: analizza per tempo l'impatto delle nuove norme sul tuo edificio, evita di dover correre all'ultimo momento quando il testo sarà definitivo.
Attivo dal 2004, lo studio gestisce circa 70 condomini distribuiti sul territorio di Milano, Monza e Brianza, Bergamo e Lecco. La struttura è specializzata nell'amministrazione di complessi residenziali moderni e orientati alla sostenibilità, offrendo una solida competenza nella gestione di interventi di efficientamento energetico e nella mediazione dei conflitti assembleari.
L'operato dello studio si fonda su un metodo organizzativo rigoroso e digitalizzato, supportato dai più elevati standard tecnologici del settore, come il gestionale Danea Domustudio di Teamsystem e applicativi avanzati di pianificazione e management. Per garantire continuità operativa, efficienza e una presenza costante, lo studio è strutturato come una realtà familiare organizzata in aree di competenza dedicate: la gestione amministrativa e contabile è affidata a Stefania, l'ottimizzazione dei processi e l'assistenza clienti sono coordinate da Eleonora, mentre l'evoluzione tecnologica e l'integrazione dei servizi digitali sono curate da Gabriele. Tutto il team mantiene un costante aggiornamento normativo e tecnico attraverso la partecipazione regolare a corsi, eventi e workshop specialistici del settore. Iscrizione F.N.A. N° RM 1684.
- Art. 1129 c.c. – Nomina, revoca e obblighi dell'amministratore (Brocardi)
- Art. 71-bis disp. att. c.c. – Requisiti dell'amministratore di condominio (Brocardi)
- Legge 11 dicembre 2012, n. 220 – Riforma del condominio (Gazzetta Ufficiale)
- D.M. 13 agosto 2014, n. 140 – Regolamento requisiti amministratori condominiali (Gazzetta Ufficiale)
- DDL n. 1816 – Atto Senato, iter parlamentare
- Agenzia delle Entrate – Guida al condominio (fiscalità e obblighi)
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