Cosa fa un amministratore di condominio?

I compiti previsti dalla legge (art. 1130 c.c.)

L'art. 1130 del Codice Civile elenca le attribuzioni obbligatorie dell'amministratore. Sono otto, e ricalcano l'intera gestione del condominio:

• Eseguire le delibere dell'assemblea e curare l'osservanza del regolamento di condominio.
• Riscuotere i contributi dai condòmini ed erogare le spese necessarie per la manutenzione delle parti comuni.
• Compiere gli atti conservativi dei diritti relativi alle parti comuni (esempio: interrompere prescrizioni, agire contro morosi).
• Curare adempimenti fiscali: ritenute, comunicazioni all'Agenzia delle Entrate, bonus edilizi.
• Tenere il registro anagrafico dei condòmini e delle loro variazioni (vendite, locazioni, decessi).
• Tenere il registro dei verbali di assemblea, il registro di nomina/revoca dell'amministratore e il registro di contabilità.
• Conservare tutta la documentazione, tecnica e contabile, per almeno 10 anni.
• Redigere il rendiconto annuale e convocare l'assemblea entro 180 giorni dalla chiusura dell'esercizio.

Cosa fa nella pratica, settimana per settimana

Oltre agli obblighi codicistici, un amministratore strutturato gestisce ogni settimana un flusso operativo che include:

• Risposta a richieste e segnalazioni dei condòmini (in media nello Studio Alessi: 14 ore lavorative).
• Coordinamento dei fornitori (ditta di pulizie, ascensore, giardiniere, antincendio, elettricista).
• Controllo del conto corrente condominiale, riconciliazione mensile, pagamento fatture.
• Gestione dei sinistri e dei rapporti con la compagnia assicurativa del fabbricato.
• Aggiornamento dell'archivio digitale e della comunicazione tramite app o portale dedicato.
• Verifica delle certificazioni obbligatorie (CPI, ascensore, impianto elettrico, antincendio).

Il modello operativo dello Studio è descritto in dettaglio nella pagina Il Metodo: ogni mandato segue un protocollo in sei fasi, dalla presa in carico fino alla rendicontazione annuale.

Cosa non rientra nei suoi compiti

Per evitare aspettative sbagliate, è utile chiarire i confini del mandato:

• L'amministratore non sostituisce i fornitori (non fa interventi tecnici, non sale sull'ascensore in panne).
• L'amministratore non decide unilateralmente sui lavori straordinari: serve sempre una delibera dell'assemblea con le maggioranze previste.
• L'amministratore non si occupa di liti tra condòmini per questioni private (es. infiltrazioni tra due appartamenti privati senza coinvolgimento di parti comuni).
• L'amministratore non può modificare il regolamento di condominio: lo può solo l'assemblea con maggioranza qualificata.

Come scegliere il giusto amministratore

Tre criteri minimi per valutare un professionista:

• Iscrizione a un albo o associazione professionale riconosciuta (es. FNA, ANACI, UPPI): garantisce formazione continua e codice deontologico. Antonio Alessi è iscritto FNA N° RM 1684.
• Trasparenza contabile: conto corrente dedicato, accesso ai documenti, rendiconto leggibile. Lo Studio Alessi rende disponibili tutti i documenti via app MioCondominio.
• Tempi di risposta dichiarati e misurati: chiedi quale SLA garantisce e come lo misura. Il nostro standard è 48 ore lavorative, con media misurata di 14.