DDL 1816: esonero responsabilità per morosità dei condòmini

Una norma attesa da vent'anni

Chi amministra un condominio lo sa bene: le difficoltà più serie non nascono quasi mai dall'impreparazione o dalla negligenza, ma dalla morosità. Quando uno o più condòmini smettono di pagare le quote, l'amministratore si trova in una posizione paradossale — deve comunque garantire i servizi, pagare i fornitori, mantenere le parti comuni — ma senza la liquidità necessaria per farlo. Fino ad oggi, il quadro normativo non prevedeva alcuna esimente specifica: l'inadempimento rimaneva tale, indipendentemente dalla causa.

Il DDL Tosato 1816/2026, presentato al Senato e in esame dall'assemblea dal 21 aprile 2025, cambia questa impostazione in modo strutturale. Per la prima volta, una proposta di legge riconosce esplicitamente che l'amministratore non può essere ritenuto responsabile — né civilmente, né penalmente, né amministrativamente — se la sua impossibilità di adempiere agli obblighi di legge o regolamento deriva dalla morosità dei condòmini, a condizione che abbia attivato le procedure di recupero crediti.

Come funziona l'esonero

Il meccanismo previsto dal DDL è chiaro ma non automatico. L'esonero da responsabilità scatta solo se l'amministratore dimostra di essersi attivato concretamente per recuperare le somme non pagate. Non basta, quindi, invocare la morosità come causa generica: occorre documentare le azioni intraprese.

In pratica, questo significa che l'amministratore deve:

• inviare solleciti formali ai condòmini morosi (raccomandate, PEC);
• procedere, ove necessario, con la messa in mora;
• avviare — o quanto meno predisporre — la richiesta di decreto ingiuntivo nei termini previsti dalla legge.

È su quest'ultimo punto che il DDL introduce un'altra modifica rilevante. L'attuale art. 63 delle disposizioni di attuazione del codice civile impone all'amministratore di richiedere il decreto ingiuntivo entro sei mesi dalla chiusura dell'esercizio in cui il credito è maturato. Un termine che nella pratica si rivela spesso troppo rigido, soprattutto in condomini con molte unità e situazioni debitorie complesse. Il DDL 1816 modifica questa scadenza, introducendo una maggiore flessibilità che consentirà di calibrare meglio i tempi dell'azione legale rispetto alle concrete possibilità di recupero stragiudiziale.

Perché questa norma è importante per gli amministratori

Il valore pratico di questa riforma va ben oltre il profilo tecnico-giuridico. Oggi, un amministratore che non riesce a pagare un fornitore o a eseguire un intervento manutentivo perché la cassa condominiale è a zero — a causa di morosi che non pagano — può essere esposto a una richiesta di revoca per giusta causa ai sensi dell'art. 1129 c.c., o addirittura a un'azione di responsabilità da parte dell'assemblea.

Con la norma proposta dal DDL 1816, questo scenario cambia radicalmente: l'amministratore diligente che documenta il proprio operato è protetto. La responsabilità si sposta, giustamente, sul soggetto che ha causato il problema — il condòmino moroso — e non ricade su chi ha fatto tutto il possibile per rimediare.

È un principio di buon senso che il legislatore, finalmente, sembra voler tradurre in norma positiva.

Attenzione: è ancora un disegno di legge

È fondamentale ricordare che il DDL 1816 è ancora in fase di iter parlamentare. L'esame è iniziato il 21 aprile 2025, ma il testo potrebbe subire modifiche, emendamenti o — come accade spesso con le riforme del diritto condominiale — rallentamenti significativi prima dell'approvazione definitiva.

Questo non significa che gli amministratori debbano aspettare. Al contrario: adottare già oggi le pratiche di documentazione che la futura norma richiederà come presupposto dell'esonero è la mossa più intelligente. Conservare ogni sollecito, protocollare le messe in mora, aggiornare con regolarità il registro dei morosi e riferire all'assemblea sulle azioni intraprese sono abitudini che proteggono l'amministratore anche nell'attuale quadro normativo.

Il quadro d'insieme della riforma condominio 2026

Il DDL 1816 non si limita alla questione morosità. Il testo interviene su diversi aspetti della vita condominiale, dalla disciplina delle assemblee alla gestione del fondo di riserva, dalle norme sulle innovazioni all'aggiornamento delle tabelle millesimali. Ma è proprio la norma sull'esonero da responsabilità per morosità a rappresentare la novità più attesa dalla categoria degli amministratori professionali.

Da vent'anni chi lavora sul campo chiede un riconoscimento normativo del fatto che l'amministratore non è onnipotente: non può creare liquidità dal nulla, non può sostituirsi ai condòmini nel pagamento delle quote, non può essere il parafulmine di ogni disfunzione del sistema condominiale. Il DDL Tosato, almeno su questo punto, sembra aver recepito il messaggio.