Bonus casa 2026: detrazioni 36%-50% per lavori condominiali

Lo scenario dal 1° gennaio 2026

La Legge di Bilancio 2025 ha ridisegnato il panorama delle detrazioni edilizie introducendo una struttura a doppia aliquota che i condòmini e gli amministratori devono conoscere bene prima di programmare qualsiasi intervento.

La regola di fondo è semplice: chi detrae spese su un immobile che è la propria abitazione principale ottiene il 50% di sconto fiscale; chi lo fa su una seconda casa, un immobile locato, un ufficio o qualsiasi altra unità non principale si ferma al 36%. Questa distinzione vale per il bonus ristrutturazione (art. 16-bis TUIR), per l'ecobonus (art. 14 D.L. 63/2013) e — con le proprie specificità — per il sismabonus.

Il limite massimo di spesa detraibile rimane 96.000 € per unità immobiliare per ciascun anno d'imposta. Non cambia nemmeno il meccanismo di fruizione: la detrazione si recupera in 10 rate annuali di pari importo nella dichiarazione dei redditi (730 o Redditi PF).

Una novità che pesa molto nella pratica: cessione del credito e sconto in fattura sono definitivamente soppressi per le spese sostenute dal 2026. Niente più triangolazioni con banche o imprese; l'unica strada è la detrazione diretta in dichiarazione. Chi non ha capienza fiscale sufficiente rischia di perdere parte del beneficio.

Come funziona il calcolo in condominio

Il condominio non è un soggetto fiscale autonomo: paga le fatture, ma la detrazione spetta ai singoli condòmini. Il meccanismo è quello della ripartizione millesimale.

Ecco come funziona in pratica:

• L'assemblea delibera e approva i lavori (con le maggioranze previste dall'art. 1136 c.c.).
• Il condominio paga le fatture tramite bonifico parlante intestato al condominio stesso, con codice fiscale del condominio e dicitura che richiama la norma agevolativa.
• L'amministratore certifica a ciascun condòmino la quota di spesa a lui imputata, secondo la tabella millesimale applicabile (generale per le parti comuni, scala/ascensore per quelle specifiche, ecc.).
• Ogni condòmino applica alla propria quota l'aliquota corrispondente alla destinazione del suo immobile: 50% se è la sua abitazione principale, 36% negli altri casi.

Esempio concreto: il condominio approva lavori di rifacimento facciata per 300.000 €. Il condòmino Rossi ha una quota millesimale del 10% → la sua quota di spesa è 30.000 €. Se abita nell'appartamento come residenza principale, detrae il 50% di 30.000 € = 15.000 € in 10 anni (1.500 €/anno). Se invece è una sua seconda casa, detrae il 36% = 10.800 € (1.080 €/anno).

La certificazione dell'amministratore è un documento essenziale: va conservata e allegata (o tenuta a disposizione) in caso di controllo fiscale.

Ecobonus e sismabonus: le regole specifiche

Ecobonus condominiale: anche gli interventi di riqualificazione energetica sulle parti comuni seguono la struttura 50%/36% a seconda della destinazione dell'immobile del singolo condòmino. Rientrano cappotto termico, sostituzione dell'impianto di climatizzazione centralizzato, interventi sull'involucro. L'asseverazione energetica rimane obbligatoria.

Sismabonus: questo bonus segue regole proprie e mantiene aliquote più generose, confermate anche per il 2026:

• 70% se i lavori portano a un miglioramento di una classe di rischio sismico
• 80% se il miglioramento è di due o più classi

Il sismabonus si applica agli immobili in zona sismica 1, 2 e 3. Richiede la classificazione del rischio sismico prima e dopo i lavori, certificata da un professionista abilitato. In condominio, le aliquote si applicano alla quota millesimale di ciascun proprietario, indipendentemente dalla destinazione dell'immobile — qui la distinzione abitazione principale/altra unità non modifica le percentuali, che restano superiori al 50%.

Come deliberare correttamente in assemblea

Per un condominio che vuole avviare lavori agevolati nel 2026, la delibera assembleare è il primo atto formale e deve essere fatta bene.

Alcuni punti operativi da tenere presenti:

• Convocazione con ordine del giorno chiaro: specificare la tipologia di intervento, l'importo preventivato e il bonus fiscale applicabile. Un'assemblea convocata in modo vago rischia di produrre una delibera impugnabile.
• Maggioranze: per i lavori straordinari valgono le maggioranze dell'art. 1136, commi 2 e 4 c.c. (maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno 500 millesimi). Per alcune tipologie di intervento agevolato sono previste maggioranze ridotte (es. art. 119 D.L. 34/2020 per superbonus, ma oggi superato per il 2026).
• Scelta dell'impresa: fondamentale verificare che l'impresa sia in grado di emettere fatture conformi e che i pagamenti avvengano tramite bonifico parlante. Un errore nel pagamento può far perdere l'intera agevolazione.
• Comunicazione ai condòmini: l'amministratore deve informare ogni proprietario sulla quota di spesa a lui imputata entro i termini utili per la dichiarazione dei redditi dell'anno in cui la spesa è stata sostenuta.

Pianificare per tempo significa anche valutare se concentrare gli interventi in un unico anno o scaglionarli, tenendo conto del limite dei 96.000 € per unità e della capienza fiscale di ciascun condòmino.

Prima di votare i lavori: cosa controllare

Con la soppressione di cessione del credito e sconto in fattura, ogni condòmino deve fare i conti con la propria situazione fiscale reale. Chi ha un'IRPEF annua bassa rischia di non riuscire a recuperare tutta la detrazione nei 10 anni previsti, perché le rate non recuperate non sono rimborsabili né cedibili.

È il momento giusto per fare una simulazione personalizzata prima dell'assemblea, non dopo.

Se stai pianificando lavori condominiali per il 2026 e vuoi capire come strutturare la delibera, calcolare le quote millesimali e comunicare correttamente ai condòmini, richiedi un preventivo o prenota una consulenza: ti aiuto a muoverti con chiarezza, senza sorprese in dichiarazione dei redditi.