Bonus casa 2026: detrazioni 36%-50% per lavori condominiali
La guida pratica per deliberare in assemblea e gestire correttamente le quote
Dal 1° gennaio 2026 le detrazioni per i lavori condominiali si sdoppiano: 50% per chi usa l'immobile come abitazione principale, 36% per le seconde case e gli altri immobili. Il limite di spesa rimane 96.000 € per unità. Cessione del credito e sconto in fattura sono soppressi. Il sismabonus mantiene le aliquote agevolate 70-80%. Questa guida spiega come deliberare correttamente in assemblea e come ogni condòmino calcola la propria quota detraibile.
- 1Aliquota doppia: 50% per l'abitazione principale, 36% per seconde case e altri immobili — vale per bonus ristrutturazione, ecobonus e (con le proprie regole) sismabonus.
- 2Limite invariato: il tetto di spesa detraibile resta 96.000 € per unità immobiliare per ciascun periodo d'imposta.
- 3Quota millesimale determinante: ogni condòmino detrae sulla propria quota di spesa imputata in base alla tabella millesimale, applicando l'aliquota corrispondente alla destinazione del proprio immobile.
- 4Cessione del credito e sconto in fattura soppressi: dal 2026 si può solo portare la detrazione nella propria dichiarazione dei redditi, in 10 rate annuali di pari importo.
- 5Sismabonus confermato a aliquote maggiorate: 70% per miglioramento di una classe di rischio, 80% per due classi — le uniche aliquote superiori al 50% ancora disponibili.
Lo scenario dal 1° gennaio 2026
La Legge di Bilancio 2025 ha ridisegnato il panorama delle detrazioni edilizie introducendo una struttura a doppia aliquota che i condòmini e gli amministratori devono conoscere bene prima di programmare qualsiasi intervento.
La regola di fondo è semplice: chi detrae spese su un immobile che è la propria abitazione principale ottiene il 50% di sconto fiscale; chi lo fa su una seconda casa, un immobile locato, un ufficio o qualsiasi altra unità non principale si ferma al 36%. Questa distinzione vale per il bonus ristrutturazione (art. 16-bis TUIR), per l'ecobonus (art. 14 D.L. 63/2013) e — con le proprie specificità — per il sismabonus.
Il limite massimo di spesa detraibile rimane 96.000 € per unità immobiliare per ciascun anno d'imposta. Non cambia nemmeno il meccanismo di fruizione: la detrazione si recupera in 10 rate annuali di pari importo nella dichiarazione dei redditi (730 o Redditi PF).
Una novità che pesa molto nella pratica: cessione del credito e sconto in fattura sono definitivamente soppressi per le spese sostenute dal 2026. Niente più triangolazioni con banche o imprese; l'unica strada è la detrazione diretta in dichiarazione. Chi non ha capienza fiscale sufficiente rischia di perdere parte del beneficio.
Come funziona il calcolo in condominio
Il condominio non è un soggetto fiscale autonomo: paga le fatture, ma la detrazione spetta ai singoli condòmini. Il meccanismo è quello della ripartizione millesimale.
Ecco come funziona in pratica:
- L'assemblea delibera e approva i lavori (con le maggioranze previste dall'art. 1136 c.c.).
- Il condominio paga le fatture tramite bonifico parlante intestato al condominio stesso, con codice fiscale del condominio e dicitura che richiama la norma agevolativa.
- L'amministratore certifica a ciascun condòmino la quota di spesa a lui imputata, secondo la tabella millesimale applicabile (generale per le parti comuni, scala/ascensore per quelle specifiche, ecc.).
- Ogni condòmino applica alla propria quota l'aliquota corrispondente alla destinazione del suo immobile: 50% se è la sua abitazione principale, 36% negli altri casi.
Esempio concreto: il condominio approva lavori di rifacimento facciata per 300.000 €. Il condòmino Rossi ha una quota millesimale del 10% → la sua quota di spesa è 30.000 €. Se abita nell'appartamento come residenza principale, detrae il 50% di 30.000 € = 15.000 € in 10 anni (1.500 €/anno). Se invece è una sua seconda casa, detrae il 36% = 10.800 € (1.080 €/anno).
La certificazione dell'amministratore è un documento essenziale: va conservata e allegata (o tenuta a disposizione) in caso di controllo fiscale.
Ecobonus e sismabonus: le regole specifiche
Ecobonus condominiale: anche gli interventi di riqualificazione energetica sulle parti comuni seguono la struttura 50%/36% a seconda della destinazione dell'immobile del singolo condòmino. Rientrano cappotto termico, sostituzione dell'impianto di climatizzazione centralizzato, interventi sull'involucro. L'asseverazione energetica rimane obbligatoria.
Sismabonus: questo bonus segue regole proprie e mantiene aliquote più generose, confermate anche per il 2026:
- 70% se i lavori portano a un miglioramento di una classe di rischio sismico
- 80% se il miglioramento è di due o più classi
Il sismabonus si applica agli immobili in zona sismica 1, 2 e 3. Richiede la classificazione del rischio sismico prima e dopo i lavori, certificata da un professionista abilitato. In condominio, le aliquote si applicano alla quota millesimale di ciascun proprietario, indipendentemente dalla destinazione dell'immobile — qui la distinzione abitazione principale/altra unità non modifica le percentuali, che restano superiori al 50%.
Come deliberare correttamente in assemblea
Per un condominio che vuole avviare lavori agevolati nel 2026, la delibera assembleare è il primo atto formale e deve essere fatta bene.
Alcuni punti operativi da tenere presenti:
- Convocazione con ordine del giorno chiaro: specificare la tipologia di intervento, l'importo preventivato e il bonus fiscale applicabile. Un'assemblea convocata in modo vago rischia di produrre una delibera impugnabile.
- Maggioranze: per i lavori straordinari valgono le maggioranze dell'art. 1136, commi 2 e 4 c.c. (maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno 500 millesimi). Per alcune tipologie di intervento agevolato sono previste maggioranze ridotte (es. art. 119 D.L. 34/2020 per superbonus, ma oggi superato per il 2026).
- Scelta dell'impresa: fondamentale verificare che l'impresa sia in grado di emettere fatture conformi e che i pagamenti avvengano tramite bonifico parlante. Un errore nel pagamento può far perdere l'intera agevolazione.
- Comunicazione ai condòmini: l'amministratore deve informare ogni proprietario sulla quota di spesa a lui imputata entro i termini utili per la dichiarazione dei redditi dell'anno in cui la spesa è stata sostenuta.
Pianificare per tempo significa anche valutare se concentrare gli interventi in un unico anno o scaglionarli, tenendo conto del limite dei 96.000 € per unità e della capienza fiscale di ciascun condòmino.
Prima di votare i lavori: cosa controllare
Con la soppressione di cessione del credito e sconto in fattura, ogni condòmino deve fare i conti con la propria situazione fiscale reale. Chi ha un'IRPEF annua bassa rischia di non riuscire a recuperare tutta la detrazione nei 10 anni previsti, perché le rate non recuperate non sono rimborsabili né cedibili.
È il momento giusto per fare una simulazione personalizzata prima dell'assemblea, non dopo.
Se stai pianificando lavori condominiali per il 2026 e vuoi capire come strutturare la delibera, calcolare le quote millesimali e comunicare correttamente ai condòmini, richiedi un preventivo o prenota una consulenza: ti aiuto a muoverti con chiarezza, senza sorprese in dichiarazione dei redditi.
- Verifica per ogni unità se è abitazione principale (50%) o altro immobile (36%).
- Calcola la quota di spesa di ciascun condòmino in base ai millesimi.
- Predisponi il bonifico parlante intestato al condominio, con la dicitura della norma.
- Fai certificare dall'amministratore le quote detraibili per la dichiarazione.
Attivo dal 2004, lo studio gestisce circa 70 condomini distribuiti sul territorio di Milano, Monza e Brianza, Bergamo e Lecco. La struttura è specializzata nell'amministrazione di complessi residenziali moderni e orientati alla sostenibilità, offrendo una solida competenza nella gestione di interventi di efficientamento energetico e nella mediazione dei conflitti assembleari.
L'operato dello studio si fonda su un metodo organizzativo rigoroso e digitalizzato, supportato dai più elevati standard tecnologici del settore, come il gestionale Danea Domustudio di Teamsystem e applicativi avanzati di pianificazione e management. Per garantire continuità operativa, efficienza e una presenza costante, lo studio è strutturato come una realtà familiare organizzata in aree di competenza dedicate: la gestione amministrativa e contabile è affidata a Stefania, l'ottimizzazione dei processi e l'assistenza clienti sono coordinate da Eleonora, mentre l'evoluzione tecnologica e l'integrazione dei servizi digitali sono curate da Gabriele. Tutto il team mantiene un costante aggiornamento normativo e tecnico attraverso la partecipazione regolare a corsi, eventi e workshop specialistici del settore. Iscrizione F.N.A. N° RM 1684.
Le informazioni contenute in questo articolo hanno carattere divulgativo e sono aggiornate alla data di pubblicazione. Non costituiscono consulenza legale, fiscale o tecnica. Per situazioni specifiche si raccomanda di consultare un professionista. Studio Alessi declina ogni responsabilità per decisioni assunte sulla base dei soli contenuti pubblicati.