Bonus ristrutturazione e cambio di residenza
La Risoluzione AE 119/2026 tutela le rate già maturate
Con la Risoluzione n. 119 del 3 giugno 2026, l'Agenzia delle Entrate chiarisce che il trasferimento di residenza dopo la fine dei lavori non fa perdere la detrazione maggiorata al 50% per abitazione principale. Il diritto alla detrazione nasce nel momento in cui la spesa è sostenuta e i requisiti esistono: le rate residue rimangono valide anche se l'immobile viene successivamente locato o cambia destinazione d'uso.
- 1Il diritto alla detrazione si cristallizza nel periodo d'imposta in cui la spesa è sostenuta, non negli anni successivi di fruizione delle rate.
- 2Il trasferimento di residenza o la messa in locazione dell'immobile dopo i lavori non comportano la decadenza dalle rate residue al 50%.
- 3Il principio vale anche per le spese condominiali: il condomino che vende o affitta il proprio appartamento dopo aver pagato la quota lavori non perde le detrazioni già maturate (salvo cessione all'acquirente).
- 4Fondamentale documentare con precisione date di pagamento, SAL e dichiarazione di abitazione principale al momento della spesa.
- 5Chi pianifica una ristrutturazione seguita da un trasferimento può farlo senza rinunciare all'agevolazione, purché i requisiti siano soddisfatti al momento del bonifico.
Il chiarimento dell'Agenzia delle Entrate
Il 3 giugno 2026 l'Agenzia delle Entrate ha pubblicato la Risoluzione n. 119, rispondendo a un interpello che riguarda una situazione concreta e diffusissima: un contribuente ristruttura la propria abitazione principale usufruendo della detrazione IRPEF al 50% prevista dall'art. 16-bis del TUIR, poi si trasferisce altrove — per lavoro, per famiglia, per qualsiasi motivo — e affitta l'immobile appena sistemato. Perde le rate ancora da detrarre?
La risposta dell'Agenzia è chiara: no, non le perde. Il diritto alla detrazione maggiorata nasce nel momento in cui la spesa viene sostenuta e i requisiti di legge sono soddisfatti. Le rate residue continuano a scorrere regolarmente negli anni successivi, indipendentemente da ciò che accade all'immobile dopo i lavori.
Come funziona la detrazione e perché la residenza conta
Per capire la portata del chiarimento, vale la pena ricordare il meccanismo di base. La detrazione per recupero del patrimonio edilizio si applica — nella misura ordinaria — sugli interventi di manutenzione straordinaria, restauro e ristrutturazione. L'aliquota sale al 50% (rispetto al 36% base) per i lavori sull'abitazione principale, ed è ripartita in dieci rate annuali di pari importo.
Il punto critico è sempre stato: la residenza va mantenuta per tutti e dieci gli anni, o basta averla al momento del pagamento? La Risoluzione 119/2026 scioglie definitivamente il dubbio: conta il momento in cui la spesa è sostenuta. Se in quel momento l'immobile è la tua abitazione principale — lo attesta la residenza anagrafica — hai diritto all'aliquota del 50% e quelle rate ti spettano fino all'ultima.
Cosa succede se l'immobile viene locato
Il caso più frequente è proprio quello dell'affitto successivo ai lavori. Magari hai ristrutturato il tuo appartamento, poi hai trovato un'opportunità di lavoro in un'altra città, ti sei trasferito e hai messo a reddito l'immobile sistemato. Fino ad oggi molti contribuenti — e qualche consulente — nutrivano il dubbio che la locazione potesse configurare una sorta di "cambio di destinazione d'uso" tale da far decadere l'agevolazione.
Con la Risoluzione 119/2026 questo dubbio è risolto:
- Le rate residue restano in capo al contribuente che ha sostenuto la spesa, anche se l'immobile è ora locato a terzi.
- Il proprietario continua a portare in detrazione le quote annuali nel modello 730 o nel modello Redditi, insieme ai redditi da locazione dichiarati.
- In caso di vendita dell'immobile, invece, le rate non ancora fruite possono essere cedute all'acquirente (art. 16-bis, co. 8, TUIR) oppure trattenute dal venditore: la scelta va concordata e formalizzata nell'atto notarile.
Perché questo chiarimento è importante per i condomini
Il principio enunciato dall'Agenzia vale anche nel contesto condominiale, dove le spese per parti comuni vengono ripartite tra i condomini in base alle quote millesimali. Se un condomino paga la sua quota di un intervento sulle parti comuni mentre l'appartamento è la sua abitazione principale, matura il diritto alla detrazione al 50%. Se poi cambia residenza o affitta l'unità, le sue rate non decadono.
Questo è rilevante in particolare per i grandi interventi — rifacimento facciate, efficientamento energetico, consolidamento strutturale — che spesso coinvolgono importi significativi e si sviluppano su più anni. L'amministratore di condominio ha il compito di rilasciare ai condomini la certificazione delle spese sostenute nell'anno (il c.d. prospetto di ripartizione) con le date di pagamento: documento fondamentale proprio per dimostrare il momento in cui il diritto è sorto.
Cosa cambia nella pratica
Prima della Risoluzione 119/2026, l'incertezza interpretativa spingeva alcuni contribuenti a rinunciare preventivamente all'aliquota maggiorata, oppure a rimandare il trasferimento di residenza pur di non rischiare contestazioni. Ora la situazione è più chiara:
- Chi ha già cambiato residenza dopo aver sostenuto le spese può continuare a detrarre le rate residue senza timore.
- Chi sta pianificando una ristrutturazione seguita da un trasferimento sa in anticipo che l'agevolazione non è a rischio, purché la residenza sia attestata al momento dei pagamenti.
- Chi ha già rinunciato alle rate per timore di decadenza potrebbe valutare — con l'aiuto del proprio consulente fiscale — se e come rimediare nelle dichiarazioni ancora emendabili.
Il documento di prassi emanato dall'Agenzia delle Entrate, pur non avendo forza di legge, costituisce un riferimento autorevole che orienta sia i contribuenti sia gli uffici in caso di controllo. Conservarne copia insieme alla documentazione dei lavori è una precauzione semplice ma utile.
Aliquote 2026: il quadro aggiornato
Vale la pena ricordare che nel 2026 le aliquote della detrazione per ristrutturazioni sono le seguenti: 50% per l'abitazione principale (con massimale di spesa di 96.000 euro per unità immobiliare) e 36% per gli altri immobili (stesso massimale). Le aliquote si applicano alle spese sostenute nell'anno, con il criterio di cassa, e la detrazione è spalmata in dieci anni. La corretta attribuzione dell'aliquota dipende dunque dalla situazione dell'immobile al momento del bonifico, non da quella degli anni successivi — esattamente il principio confermato dalla Risoluzione 119/2026.
- Recupera tutta la documentazione dei pagamenti (bonifici parlanti) e verifica che la data corrisponda al periodo in cui l'immobile era la tua abitazione principale.
- Controlla la dichiarazione di residenza anagrafica: deve risultare attiva al momento in cui hai sostenuto le spese, non necessariamente negli anni successivi di fruizione delle rate.
- Se l'immobile viene locato o venduto dopo i lavori, verifica con il tuo commercialista se cedere le rate residue all'acquirente (opzione prevista dall'art. 16-bis, co. 8, TUIR) oppure continuare a fruirne tu.
- Conserva copia della Risoluzione AE 119/2026 come documento di prassi a supporto in caso di controllo fiscale.
Attivo dal 2004, lo studio gestisce circa 70 condomini distribuiti sul territorio di Milano, Monza e Brianza, Bergamo e Lecco. La struttura è specializzata nell'amministrazione di complessi residenziali moderni e orientati alla sostenibilità, offrendo una solida competenza nella gestione di interventi di efficientamento energetico e nella mediazione dei conflitti assembleari.
L'operato dello studio si fonda su un metodo organizzativo rigoroso e digitalizzato, supportato dai più elevati standard tecnologici del settore, come il gestionale Danea Domustudio di Teamsystem e applicativi avanzati di pianificazione e management. Per garantire continuità operativa, efficienza e una presenza costante, lo studio è strutturato come una realtà familiare organizzata in aree di competenza dedicate: la gestione amministrativa e contabile è affidata a Stefania, l'ottimizzazione dei processi e l'assistenza clienti sono coordinate da Eleonora, mentre l'evoluzione tecnologica e l'integrazione dei servizi digitali sono curate da Gabriele. Tutto il team mantiene un costante aggiornamento normativo e tecnico attraverso la partecipazione regolare a corsi, eventi e workshop specialistici del settore. Iscrizione F.N.A. N° RM 1684.
- Risposta AE n. 119/2026 – testo integrale (BibLus-Acca)
- Commento alla Risposta ad interpello n. 119 dell'8 giugno 2026 (GM Tax)
- Bonus ristrutturazione 2026: aliquota 50%/36% e nuovi chiarimenti (Notiziario Finanziario)
- Art. 16-bis TUIR – Detrazione per interventi di recupero del patrimonio edilizio
- Circolare AE n. 7/E del 25 giugno 2021 – Chiarimenti sulle detrazioni edilizie
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