Quorum ridotti in condominio: 333 millesimi bastano
Il DDL Tosato 1816 rivoluziona le maggioranze per i lavori di sicurezza obbligatori
Il disegno di legge 1816 (DDL Tosato), in discussione al Senato, propone di abbassare drasticamente le maggioranze assembleari per approvare interventi obbligatori di sicurezza. Con la riforma, basterà un terzo dei presenti che rappresenti un terzo dei millesimi (333 su 1000) per sbloccare lavori oggi spesso paralizzati dall'inerzia di una minoranza. Una svolta concreta per amministratori e condomini alle prese con adeguamenti normativi improcrastinabili.
- 1Quorum dimezzato: per i lavori di sicurezza obbligatori basterà un terzo dei presenti che rappresenti almeno 333 millesimi, contro i 500 oggi richiesti dalla regola ordinaria.
- 2Il DDL Tosato (AS 1816) modifica direttamente l'art. 1136 c.c., introducendo una deroga specifica per interventi come CPI, adeguamento impianti elettrici e gas, rimozione amianto.
- 3Obiettivo dichiarato: impedire che una minoranza assenteista o contraria blocchi indefinitamente adeguamenti imposti dalla legge, con ricadute su sicurezza e responsabilità dell'amministratore.
- 4La riforma è ancora iter parlamentare: non è legge. Ma il testo è già sufficientemente definito da consentire una pianificazione anticipata degli interventi.
- 5Per gli amministratori significa poter finalmente convocare assemblee straordinarie con ragionevole certezza di chiuderle positivamente, riducendo il rischio di responsabilità civile e penale da omessa vigilanza.
Il problema: le assemblee bloccate dalla minoranza
Chi amministra condomini lo sa bene: alcune delibere restano nel cassetto per anni, non perché i lavori non servano, ma perché manca sempre qualche millesimo per raggiungere la maggioranza. Succede con le grandi ristrutturazioni, ma succede soprattutto con gli interventi di sicurezza obbligatori — quelli che la legge impone e che, se non vengono eseguiti, ricadono come responsabilità diretta sull'amministratore.
Il Codice Civile, all'art. 1136, stabilisce regole precise: in seconda convocazione, per approvare lavori di manutenzione straordinaria servono almeno 500 millesimi. Non è una soglia irragionevole in astratto, ma in pratica diventa un ostacolo insormontabile nei condomini con alta percentuale di assenti o con piccoli proprietari che si oppongono per ragioni di costo. Il risultato? Certificati di prevenzione incendi scaduti, impianti fuori norma, canne fumarie a rischio — e amministratori che si ritrovano esposti a contenziosi e procedimenti penali per omessa vigilanza.
Il DDL Tosato 1816: cosa prevede esattamente
Il disegno di legge 1816, primo firmatario il senatore Luca Tosato (Lega), è attualmente in discussione in Senato e propone una modifica diretta all'art. 1136 c.c. con l'introduzione di una soglia agevolata per una categoria specifica di delibere: quelle relative a interventi obbligatori di sicurezza.
La soglia proposta è netta e facilmente memorizzabile: un terzo dei presenti che rappresenti almeno un terzo del valore dell'edificio, ovvero 333 millesimi su 1.000. Rispetto al quorum ordinario di 500 millesimi, si tratta di un abbassamento sostanziale — quasi del 35% — che in molti condomini medi fa la differenza tra una delibera possibile e una delibera impossibile.
Gli interventi che rientrerebbero nella categoria agevolata includono, stando alle formulazioni circolate:
- ottenimento o rinnovo del Certificato di Prevenzione Incendi (CPI)
- adeguamento degli impianti elettrici e del gas alle normative vigenti
- bonifica dell'amianto e messa in sicurezza di strutture pericolose
- altri lavori imposti da provvedimenti dell'autorità competente
Il principio sottostante è semplice: se la legge obbliga il condominio a fare quei lavori, non ha senso che una minoranza possa bloccarli indefinitamente. L'inerzia non è una scelta neutrale — ha conseguenze reali sulla sicurezza di chi abita l'edificio.
Cosa cambia per amministratori e tecnici
Per chi gestisce patrimoni condominiali, l'impatto pratico sarebbe significativo. Oggi, quando un'assemblea non raggiunge il quorum su interventi obbligatori, l'amministratore si trova davanti a uno scenario scomodo: verbalizzare la mancata approvazione, sollecitare i condòmini dissenzienti, eventualmente ricorrere all'autorità giudiziaria ex art. 1105 c.c. — un percorso lungo, costoso e dal risultato incerto.
Con il DDL Tosato, basterebbe una seconda convocazione ben organizzata, con un terzo dei millesimi presente o delegato, per chiudere positivamente la delibera. Per i tecnici chiamati a progettare gli interventi, questo si traduce in tempi più certi e meno lavori "in sospeso" che rimangono sulla carta.
Va però sottolineato un aspetto importante: il DDL non è ancora legge. Siamo in una fase parlamentare avanzata, ma il testo potrebbe subire modifiche prima dell'approvazione definitiva. È quindi prematuro applicare il quorum ridotto, ma non è prematuro prepararsi.
Il contesto più ampio della riforma del condominio
Il DDL Tosato non interviene soltanto sui quorum. Tra le altre novità in discussione figurano l'obbligo di assicurazione condominiale per danni a terzi e l'introduzione di regole più chiare sulle delibere in videoconferenza — segnale che il legislatore vuole modernizzare un istituto rimasto sostanzialmente fermo alla riforma del 2012 (L. 220/2012).
La questione dei quorum per i lavori di sicurezza, tuttavia, è probabilmente la misura con l'impatto più immediato sulla vita quotidiana dei condomini e degli amministratori. Non si tratta di una norma di principio o di una semplificazione burocratica: si tratta di sbloccare interventi concreti che proteggono vite e patrimoni.
Dal mio punto di vista, dopo vent'anni di assemblee, è una delle riforme più attese. Non passa settimana senza che un collega o un condòmino mi racconti di un CPI scaduto da tre anni e di un'assemblea che non riesce a deliberare. La soglia di 333 millesimi non è un regalo alla maggioranza: è il riconoscimento che la sicurezza non può essere ostaggio dell'inerzia.
Come monitorare l'iter e prepararsi
Il testo del DDL AS 1816 è pubblico e consultabile sul sito del Senato. Gli amministratori che vogliono farsi trovare pronti possono già oggi:
- identificare gli interventi obbligatori pendenti nel proprio patrimonio gestito
- raccogliere preventivi e documentazione tecnica così da convocare assemblee immediatamente operative non appena la norma entrerà in vigore
- informare i condòmini del cambiamento in arrivo, riducendo la resistenza psicologica che spesso accompagna le spese straordinarie
La riforma, se approvata nella sua forma attuale, renderà il lavoro dell'amministratore più efficace — e soprattutto più tutelato sul piano della responsabilità. Un risultato che vale la pena di anticipare con una buona pianificazione.
- **Censisci gli interventi obbligatori in sospeso**: fai un elenco degli adeguamenti (CPI, impianti, amianto) che il tuo condominio non ha ancora approvato e stima le responsabilità in gioco.
- **Prepara la documentazione tecnica**: preventivi, relazioni di conformità, pareri di tecnici abilitati. Arrivare in assemblea con carte pronte riduce le resistenze e accelera il voto.
- **Pianifica una convocazione straordinaria ad hoc**: dedicare un'assemblea ai soli lavori di sicurezza consente un dibattito più focalizzato e aumenta le chance di raggiungere il quorum già con le regole attuali.
- **Monitora l'iter del DDL 1816**: quando la riforma diventerà legge, potrai richiamarla esplicitamente nell'avviso di convocazione come base normativa del quorum ridotto.
Attivo dal 2004, lo studio gestisce circa 70 condomini distribuiti sul territorio di Milano, Monza e Brianza, Bergamo e Lecco. La struttura è specializzata nell'amministrazione di complessi residenziali moderni e orientati alla sostenibilità, offrendo una solida competenza nella gestione di interventi di efficientamento energetico e nella mediazione dei conflitti assembleari.
L'operato dello studio si fonda su un metodo organizzativo rigoroso e digitalizzato, supportato dai più elevati standard tecnologici del settore, come il gestionale Danea Domustudio di Teamsystem e applicativi avanzati di pianificazione e management. Per garantire continuità operativa, efficienza e una presenza costante, lo studio è strutturato come una realtà familiare organizzata in aree di competenza dedicate: la gestione amministrativa e contabile è affidata a Stefania, l'ottimizzazione dei processi e l'assistenza clienti sono coordinate da Eleonora, mentre l'evoluzione tecnologica e l'integrazione dei servizi digitali sono curate da Gabriele. Tutto il team mantiene un costante aggiornamento normativo e tecnico attraverso la partecipazione regolare a corsi, eventi e workshop specialistici del settore. Iscrizione F.N.A. N° RM 1684.
- Biblus ACCA – Riforma condominio 2026: tutte le novità del DDL Tosato
- PMI.it – Riforma condominio DDL: le novità 2026
- CondominioWeb – DDL Lega: assicurazioni obbligatorie e nuove maggioranze
- Codice civile, art. 1136 – Costituzione e quorum assembleari
- Senato della Repubblica – DDL AS 1816 (testo in iter)
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