Assemblea condominiale in videoconferenza

Perché il 2026 è un anno chiave per le assemblee digitali

Per anni l'assemblea condominiale in videoconferenza è stata considerata una misura emergenziale, tollerata durante la pandemia e poi vissuta con qualche incertezza normativa. Con il D.L. 200/2025, comunemente chiamato Milleproroghe 2026, il legislatore ha fatto un passo importante: ha confermato in modo esplicito che le assemblee a distanza sono uno strumento legittimo e strutturale, non più un'eccezione.

Per un amministratore attivo come me da vent'anni tra Milano, Monza e Brianza, Bergamo e Lecco, questo significa poter proporre ai condòmini una modalità di partecipazione più comoda, senza rinunciare a nulla sul piano della validità legale. Ma proprio perché le regole ci sono e vanno rispettate, vale la pena conoscerle bene.

Il consenso: chi deve dire sì e come si raccoglie

Il primo requisito per convocare un'assemblea in videoconferenza è il consenso della maggioranza dei condòmini. Non si tratta di una formalità: senza questo via libera, l'assemblea a distanza non può svolgersi validamente.

In pratica, l'amministratore può:

• Raccogliere il consenso scritto prima della convocazione, attraverso un modulo cartaceo o digitale firmato da ciascun condòmino.
• Inserire il punto all'ordine del giorno di un'assemblea ordinaria, facendo deliberare l'adozione stabile della modalità a distanza per un determinato periodo o per specifiche tipologie di riunioni.

Un aspetto spesso trascurato riguarda i condòmini che non hanno accesso a strumenti digitali o che semplicemente non se la sentono di partecipare via schermo. La norma tutela queste persone: hanno diritto a partecipare in presenza (se l'assemblea prevede anche quella modalità) oppure a delegare un altro condòmino. L'amministratore ha il dovere di comunicare chiaramente questa possibilità già in fase di convocazione.

Come si convoca correttamente un'assemblea online

La convocazione segue le regole generali previste per qualsiasi assemblea condominiale, con alcune specificità legate alla modalità digitale. Il rispetto dei termini minimi di preavviso — almeno cinque giorni prima della data fissata, salvo casi di urgenza — rimane obbligatorio.

Nella comunicazione di convocazione devono essere indicati:

• La piattaforma o il sistema utilizzato per il collegamento (es. Zoom, Microsoft Teams, Google Meet o sistemi dedicati).
• Le istruzioni di accesso, compreso il link o il codice di ingresso alla riunione virtuale.
• La modalità alternativa di partecipazione per chi non può collegarsi digitalmente.
• L'ordine del giorno, con la stessa chiarezza richiesta per qualsiasi assemblea in presenza.

Scegliere una piattaforma affidabile non è un dettaglio estetico: è una garanzia di continuità della riunione e di tracciabilità delle presenze. Alcuni strumenti professionali dedicati alle assemblee condominiali consentono anche la votazione elettronica, il che semplifica moltissimo la verifica dei quorum.

Quorum e delibere: le regole non cambiano

Un punto su cui c'è ancora molta confusione: il formato dell'assemblea non modifica i quorum deliberativi. Che ci si trovi in un salone condominiale o collegati da casa, valgono esattamente le stesse maggioranze previste dall'art. 1136 c.c.

Per le delibere ordinarie (gestione, manutenzione ordinaria, approvazione del bilancio) è sufficiente la maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno un terzo del valore dell'edificio in millesimi. Per interventi straordinari o modifiche al regolamento condominiale i quorum salgono, come sempre.

L'amministratore deve verificare in tempo reale, durante la seduta, che il numero di partecipanti collegati sia sufficiente per la validità dell'assemblea e che rimanga tale per tutta la durata. Se un condòmino si disconnette in modo prolungato, va considerato come uscito dall'assemblea ai fini del computo.

Il verbale: cosa deve contenere e chi lo firma

Il verbale dell'assemblea in videoconferenza deve essere redatto con la stessa completezza di quello di un'assemblea tradizionale, con alcune integrazioni specifiche:

• Attestazione della modalità di svolgimento: va indicato esplicitamente che l'assemblea si è tenuta a distanza tramite videoconferenza.
• Sistema utilizzato per il collegamento.
• Identità dei partecipanti e conferma della loro presenza per tutta la durata della seduta o per le singole votazioni.
• Esito delle votazioni, con indicazione dei millesimi rappresentati.

Il verbale viene redatto dal segretario nominato in apertura della seduta e sottoscritto da quest'ultimo e dal presidente. Anche in questo caso non ci sono deroghe rispetto alle regole ordinarie.

Un errore frequente è redigere il verbale in modo sommario, limitandosi a indicare i soli punti deliberati. In caso di impugnazione, un verbale carente è spesso il punto debole che mette a rischio la validità dell'intera assemblea.

I vantaggi concreti per i condòmini e l'amministratore

La videoconferenza non è solo una comodità: è uno strumento che aumenta la partecipazione effettiva. Nelle assemblee in presenza spesso mancano condòmini che abitano lontano, che lavorano la sera o che semplicemente faticano a spostarsi. Con la modalità a distanza, il tasso di partecipazione tende a salire, e un'assemblea con più voci è un'assemblea più rappresentativa.

Per l'amministratore, la gestione digitale consente anche una migliore archiviazione della documentazione e, in alcuni casi, la registrazione della seduta (previo consenso di tutti i partecipanti) come strumento a supporto della redazione del verbale.

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