Cassazione maggio-giugno 2026: tetto e assemblea online

Il tetto condominiale non si «privatizza»: parola della Cassazione

Con la sentenza n. 15515 del 21 maggio 2026 la Corte di Cassazione ha posto un punto fermo su una prassi purtroppo diffusa: la trasformazione di una porzione del tetto comune in lastrico solare ad uso esclusivo di un singolo condomino. La Corte ha dichiarato l'operazione illegittima per violazione dell'art. 1102 c.c., che impone a ciascun condomino di usare la cosa comune senza alterarne la destinazione e senza impedire agli altri il pari uso, e dell'art. 1120 c.c., che subordina le innovazioni sulle parti comuni all'approvazione assembleare con maggioranze qualificate — e all'unanimità quando si tratta di modificare la destinazione di un bene.

Il caso riguardava un condomino che, approfittando di lavori di rifacimento del tetto, aveva fatto realizzare una terrazza praticabile riservata al proprio appartamento. La Cassazione ha chiarito che non basta la tolleranza degli altri condomini nel tempo: senza un atto deliberativo conforme alla legge — e, per la modifica della destinazione, senza il consenso di tutti — l'intervento resta abusivo e reversibile.

Pochi giorni prima, il 7 maggio 2026, la Corte d'Appello di Lecce con la sentenza n. 86 aveva già percorso la stessa strada, confermando l'illegittimità di una situazione analoga in un edificio pugliese. Le due pronunce si rafforzano a vicenda e disegnano un orientamento sempre più netto: il tetto è un bene comune nel senso più pieno del termine, e qualsiasi intervento che ne riduca la fruibilità collettiva richiede il via libera dell'assemblea, non una semplice accondiscendenza dei vicini.

Per gli amministratori — e lo dico per esperienza diretta, avendo gestito situazioni simili in condomini della Brianza — questo significa che è opportuno fare un censimento delle eventuali «trasformazioni storiche» presenti nell'edificio, prima che qualcuno decida di impugnarle.

Assemblea in videoconferenza: la modalità mista è valida

La seconda novità di maggio 2026 riguarda le assemblee condominiali. Una pronuncia della Cassazione (il numero di registro non era ancora disponibile al momento di questa analisi) ha stabilito che l'assemblea svolta in modalità mista — parte dei condomini fisicamente presenti, parte collegati da remoto — è pienamente valida e le delibere adottate producono gli stessi effetti di quelle approvate in presenza.

Il tema era già emerso durante la pandemia, ma allora ci si muoveva in un contesto emergenziale. Oggi la Corte chiarisce che la modalità mista è un'opzione strutturale, non una deroga eccezionale, purché siano rispettate alcune condizioni fondamentali:

• Audio e video bidirezionali: ogni partecipante remoto deve poter vedere, sentire e intervenire in tempo reale.
• Identificazione certa: il presidente dell'assemblea deve verificare l'identità di chi si collega da casa o dall'ufficio.
• Verbalizzazione puntuale: il verbale deve indicare nominativi, dispositivi e orari di connessione dei partecipanti a distanza.

Il riferimento normativo resta l'art. 66 delle disposizioni attuative del c.c., modificato dalla Legge n. 220/2012 (la cosiddetta riforma del condominio), che già prevedeva la possibilità di partecipare all'assemblea «anche mediante videoconferenza».

Nella pratica, questo significa che un regolamento condominiale o una delibera quadro possono stabilire le piattaforme ammesse e le modalità operative, evitando contestazioni caso per caso. È una strada che consiglio di percorrere nei condomini più grandi, dove la partecipazione in presenza è spesso un ostacolo logistico reale.

Perché queste sentenze contano per il tuo condominio

Le due pronunce, lette insieme, trasmettono un messaggio coerente: la vita condominiale ha regole precise e la giurisprudenza le presidia con crescente rigore. Non si può occupare una parte comune con la scusa che «lo facciamo da anni» e non si possono contestare le delibere assembleari solo perché qualcuno ha partecipato in videochiamate.

Per i condomini è un invito a conoscere meglio i propri diritti — incluso quello di impugnare una trasformazione del tetto che li penalizza. Per gli amministratori è un promemoria operativo: verificare lo stato delle parti comuni, aggiornare i regolamenti sull'assemblea mista e documentare con precisione ogni verbale.

Il diritto condominiale non è statico. Ogni stagione porta nuove pronunce che affinano i confini tra uso legittimo e abuso, tra innovazione utile e appropriazione indebita. Tenersi aggiornati — come fa Studio Alessi nel monitoraggio costante della giurisprudenza — non è un lusso professionale: è una tutela concreta per chi vive in condominio.