Quorum ridotto a un terzo per i lavori di sicurezza

Una norma attesa da vent'anni

Chi fa l'amministratore di condominio da qualche anno conosce bene la scena: l'assemblea convocata per approvare la messa a norma dell'impianto elettrico, o per avviare l'iter del Certificato di Prevenzione Incendi, e il risultato — l'ennesimo rinvio. Non perché la maggioranza sia contraria, ma perché manca il numero, o i millesimi non tornano, o semplicemente tre condomini non si presentano e si va in seconda convocazione senza raggiungere le soglie.

L'art. 1136 c.c., nella sua formulazione attuale, non distingue tra un intervento facoltativo e uno imposto dalla legge. Un rifacimento estetico della facciata e l'adeguamento antincendio obbligatorio seguono le stesse regole. È un'anomalia che la riforma in discussione nel 2026 punta finalmente a correggere.

Cosa prevede il DDL riforma condominio 2026

Il disegno di legge in iter parlamentare introduce una modifica sostanziale all'art. 1136 c.c.: per gli interventi obbligatori in materia di sicurezza — edifici e impianti — il quorum scende a un terzo degli intervenuti e un terzo del valore millesimale, ovvero 333 millesimi.

In pratica, se in seconda convocazione si presentano nove condomini che rappresentano almeno 333 millesimi, e sei di loro votano a favore dell'adeguamento antincendio, la delibera è valida. Oggi quella stessa situazione potrebbe risultare insufficiente.

La riforma distingue esplicitamente tra:

• interventi obbligatori di sicurezza: quorum ridotto a un terzo
• lavori straordinari facoltativi: restano soggetti alle maggioranze ordinarie (maggioranza degli intervenuti + 500 millesimi in prima convocazione, maggioranza + 333 in seconda)

È una distinzione che ha una logica precisa: se la legge impone un adeguamento, nessuna minoranza dovrebbe avere il potere di bloccarlo a tempo indeterminato. Il condominio non è libero di scegliere se rispettare le norme di sicurezza.

Gli interventi coinvolti: CPI, impianti e non solo

La platea degli adeguamenti che potrebbero beneficiare del nuovo quorum è ampia. I casi più frequenti che incontro nella mia attività tra Milano, Monza e Brianza riguardano:

• Certificato di Prevenzione Incendi (CPI): obbligatorio per edifici con più di 12 piani o con specifiche caratteristiche, regolato dal D.M. 25 gennaio 2019. Molti condomini sono in ritardo e rischiano sanzioni.
• Impianti elettrici: le verifiche periodiche previste dal D.P.R. 462/2001 spesso rivelano la necessità di interventi strutturali che l'assemblea non riesce ad approvare.
• Impianti a gas e ascensori: soggetti a normative stringenti, con scadenze precise che il condominio non può ignorare.

In tutti questi casi, il meccanismo attuale crea un paradosso: l'obbligo esiste, la sanzione per l'inadempimento pure, ma lo strumento decisionale assembleare non è adeguato a garantire la risposta nei tempi richiesti.

Perché è una svolta per gli amministratori

Dal punto di vista operativo, il nuovo quorum cambia radicalmente la gestione di queste pratiche. Oggi, di fronte a un adeguamento bloccato in assemblea, le strade sono poche e nessuna è semplice: si può tentare con assemblee ravvicinate, si può ricorrere al tribunale per nomina di un amministratore giudiziario (art. 1105 c.c. applicato per analogia), oppure — nei casi più urgenti — l'amministratore può agire autonomamente ai sensi dell'art. 1135, comma 2 c.c., salvo poi dover rendicontare e ottenere la ratifica.

Con il nuovo quorum, l'amministratore potrà convocare un'assemblea straordinaria mirata, portare in votazione l'intervento obbligatorio e raggiungere la delibera con soglie realmente raggiungibili. Meno contenziosi, meno rischi per l'edificio, meno responsabilità sospese.

È anche un segnale culturale importante: il legislatore riconosce che la sicurezza non è materia su cui la minoranza può esercitare un veto di fatto.

Attenzione: la riforma non è ancora legge

Un avvertimento necessario: il DDL è ancora in iter parlamentare e potrebbe subire modifiche prima dell'approvazione definitiva. Le soglie di un terzo indicate nel testo attuale potrebbero variare, così come il perimetro esatto degli interventi inclusi.

L'invito è a monitorare l'evoluzione dell'iter — il sito della Camera e del Senato offrono aggiornamenti in tempo reale — e nel frattempo a fare un censimento degli adeguamenti di sicurezza in sospeso nel proprio edificio. Arrivare preparati, con perizie tecniche già pronte e preventivi in mano, permetterà di convocare l'assemblea in tempi rapidi non appena la norma sarà operativa.