Colonnine di ricarica in condominio: guida al DM 28 ottobre 2025
Obblighi per i nuovi edifici e diritti del singolo condòmino spiegati chiaramente
Il DM 28 ottobre 2025 introduce l'obbligo di predisporre tubi corrugati per la ricarica dei veicoli elettrici nei condomini nuovi o in ristrutturazione con più di 10 posti auto. Il singolo condòmino mantiene nel frattempo il diritto di installare una colonnina a proprie spese, senza dover ottenere il consenso dell'assemblea. Una guida pratica per orientarsi tra obblighi collettivi e diritti individuali.
- 1Obbligo di predisposizione: dal 2026 i condomini nuovi o oggetto di ristrutturazione rilevante con più di 10 stalli devono installare tubi corrugati per il cablaggio.
- 2Il singolo condòmino può installare una colonnina a proprie spese sul proprio posto auto anche senza approvazione assembleare, ai sensi dell'art. 1122-bis c.c.
- 3L'assemblea può deliberare l'installazione di un impianto condominiale centralizzato con la maggioranza prevista dall'art. 1136, comma 2, c.c.
- 4I costi di predisposizione nei nuovi edifici sono a carico del costruttore/committente; quelli di installazione dell'impianto definitivo spettano ai condòmini richiedenti o alla collettività.
- 5Agire prima di una ristrutturazione è la mossa più conveniente: integrare i tubi corrugati in fase di cantiere costa molto meno che intervenire a posteriori.
Perché il tema è diventato urgente
Chi possiede un'auto elettrica o sta valutando di acquistarla si trova spesso davanti a un muro: il condominio. Dove si ricarica? Chi paga? Serve il consenso di tutti? Sono domande legittime, e fino a poco tempo fa le risposte erano frammentate tra norme diverse e orientamenti giurisprudenziali non sempre uniformi.
Il DM 28 ottobre 2025 — attuativo della Direttiva europea EPBD (Energy Performance of Buildings Directive) nella sua revisione più recente — fa chiarezza su una parte del problema: stabilisce obblighi precisi per gli edifici nuovi e per quelli sottoposti a ristrutturazioni importanti. Per il resto, il Codice Civile già offre strumenti che molti condòmini non conoscono.
Vediamo tutto con ordine.
Cosa prevede il DM 28 ottobre 2025
Il decreto introduce un obbligo di predisposizione tecnica per la ricarica dei veicoli elettrici. In concreto, riguarda:
- i condomini di nuova costruzione con più di 10 posti auto in garage o area pertinenziale;
- gli edifici residenziali esistenti sottoposti a ristrutturazioni rilevanti che interessino il parcheggio o l'impianto elettrico.
In questi casi, il costruttore o il committente deve installare tubi corrugati (conduit) predisposti per il passaggio dei cavi di alimentazione, almeno per ogni posto auto coperto o pertinenziale. Non si tratta ancora di colonnine vere e proprie — quelle vengono dopo — ma di rendere l'edificio "cablage-ready", cioè tecnicamente pronto per l'installazione futura senza dover aprire muri o solai.
È una distinzione importante: la predisposizione è obbligatoria per legge e va realizzata in fase di costruzione o cantiere. L'installazione delle colonnine rimane facoltativa e avviene in un secondo momento, su richiesta dei condòmini o per delibera assembleare.
Il decreto stabilisce anche che la documentazione tecnica relativa alla predisposizione deve essere consegnata all'amministratore di condominio e allegata al fascicolo dell'edificio.
Il diritto individuale del condòmino: art. 1122-bis c.c.
Indipendentemente dagli obblighi del DM, ogni condòmino ha già oggi il diritto di installare una colonnina di ricarica a proprie spese sul proprio posto auto o nel garage di sua proprietà esclusiva — o in quello assegnato in uso esclusivo — senza dover chiedere il permesso all'assemblea.
Lo prevede espressamente l'art. 1122-bis del Codice Civile, introdotto dalla legge n. 220/2012 (riforma del condominio), che equipara gli impianti per la ricarica dei veicoli elettrici agli impianti per la ricezione radiotelevisiva e per la produzione di energia da fonti rinnovabili.
Cosa significa in pratica?
- Il condòmino comunica per iscritto all'amministratore (e per suo tramite agli altri condòmini) l'intenzione di installare l'impianto, con una descrizione tecnica dei lavori.
- L'assemblea può intervenire solo per indicare modalità alternative di esecuzione che non pregiudichino l'estetica o la funzionalità delle parti comuni, non per vietare l'installazione.
- Il condòmino paga interamente i costi di installazione, gestione e manutenzione ordinaria.
L'unico limite reale è che i lavori non devono compromettere la sicurezza dell'impianto elettrico condominiale. Per questo è sempre consigliabile affidarsi a un elettricista abilitato e produrre una dichiarazione di conformità impianti (D.I.C.) ai sensi del DM 37/2008.
Quando interviene l'assemblea: impianti centralizzati e ripartizione dei costi
Il discorso cambia quando il condominio vuole dotarsi di un impianto di ricarica centralizzato — ad esempio una o più colonnine condivise nel parcheggio comune, con sistema di gestione smart e addebito individuale dei consumi.
In questo caso serve una delibera assembleare. Le maggioranze richieste sono quelle ordinarie previste dall'art. 1136, comma 2, c.c.: maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno un terzo del valore dell'edificio in millesimi.
I costi dell'impianto comune vengono ripartiti secondo le tabelle millesimali di proprietà, oppure — se l'assemblea lo decide — in proporzione all'utilizzo previsto o agli stalli di pertinenza.
Vale la pena segnalare che esistono incentivi fiscali (detrazione al 50% in 10 anni per le spese di installazione su immobili residenziali) e, periodicamente, bandi regionali o comunali a fondo perduto. Conviene verificare le opportunità disponibili prima di avviare qualsiasi iter deliberativo.
Cosa deve fare l'amministratore
L'amministratore ha un ruolo attivo su questo tema, non solo passivo. In sintesi:
- Verifica se l'edificio è soggetto agli obblighi del DM 28 ottobre 2025 (nuova costruzione o ristrutturazione rilevante).
- Raccoglie le comunicazioni dei singoli condòmini che intendono installare una colonnina individuale e le trasmette agli altri.
- Convoca l'assemblea se arriva una richiesta formale per un impianto centralizzato, predisponendo una relazione tecnico-economica.
- Aggiorna il fascicolo del fabbricato con i documenti relativi alla predisposizione o agli impianti installati.
- Informa i condòmini sulle agevolazioni fiscali disponibili, pur senza sostituirsi al consulente fiscale.
Un amministratore preparato può fare la differenza: trasformare una richiesta potenzialmente conflittuale in un percorso ordinato e vantaggioso per tutti.
Edifici esistenti: cosa fare subito
La maggior parte del patrimonio condominiale italiano è stata costruita ben prima del DM 28 ottobre 2025 e non è soggetta all'obbligo di predisposizione. Ma questo non significa che i condòmini debbano aspettare.
Se il condominio ha in programma lavori sull'impianto elettrico, sul parcheggio o sul tetto (ad esempio per il superbonus o per la manutenzione straordinaria), è il momento giusto per inserire la predisposizione dei tubi corrugati. Il costo aggiuntivo in fase di cantiere aperto è marginale; farlo a posteriori può costare da cinque a dieci volte di più.
Anche senza lavori in corso, chi vuole ricaricare l'auto oggi non deve aspettare: il diritto individuale garantito dall'art. 1122-bis c.c. è già operativo e non dipende dall'età dell'edificio.
- Verifica se il tuo posto auto è di proprietà esclusiva o in uso esclusivo: in entrambi i casi puoi procedere con il diritto individuale ex art. 1122-bis c.c.
- Invia una comunicazione scritta all'amministratore con la descrizione tecnica dell'impianto (potenza, tipo di connettore, tracciato cavi) almeno 30 giorni prima dell'inizio dei lavori.
- Affida l'installazione a un elettricista abilitato e richiedi la Dichiarazione di Conformità (D.I.C.) ai sensi del DM 37/2008 da consegnare all'amministratore.
- Se vuoi proporre un impianto centralizzato condiviso, chiedi all'amministratore di inserire il punto all'ordine del giorno della prossima assemblea e prepara un preventivo tecnico da allegare alla convocazione.
Attivo dal 2004, lo studio gestisce circa 70 condomini distribuiti sul territorio di Milano, Monza e Brianza, Bergamo e Lecco. La struttura è specializzata nell'amministrazione di complessi residenziali moderni e orientati alla sostenibilità, offrendo una solida competenza nella gestione di interventi di efficientamento energetico e nella mediazione dei conflitti assembleari.
L'operato dello studio si fonda su un metodo organizzativo rigoroso e digitalizzato, supportato dai più elevati standard tecnologici del settore, come il gestionale Danea Domustudio di Teamsystem e applicativi avanzati di pianificazione e management. Per garantire continuità operativa, efficienza e una presenza costante, lo studio è strutturato come una realtà familiare organizzata in aree di competenza dedicate: la gestione amministrativa e contabile è affidata a Stefania, l'ottimizzazione dei processi e l'assistenza clienti sono coordinate da Eleonora, mentre l'evoluzione tecnologica e l'integrazione dei servizi digitali sono curate da Gabriele. Tutto il team mantiene un costante aggiornamento normativo e tecnico attraverso la partecipazione regolare a corsi, eventi e workshop specialistici del settore. Iscrizione F.N.A. N° RM 1684.
- Art. 1122-bis Codice Civile — Impianti per la ricezione radiotelevisiva e per la produzione di energia da fonti rinnovabili (inclusa ricarica EV)
- Legge 11 dicembre 2012, n. 220 — Riforma del condominio (introduzione art. 1122-bis c.c.)
- DM 37/2008 — Regolamento impianti all'interno degli edifici (Dichiarazione di Conformità)
- Pony Power — Obbligo colonnine di ricarica negli edifici dal 2026
- Gewiss GW Mag — Normativa ricarica auto elettriche in condominio
- Direttiva UE 2024/1275 (EPBD recast) — Energy Performance of Buildings Directive, requisiti infrastruttura ricarica
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