Polizze catastrofali: cosa cambia per condomìni e attività al piano terra

L'obbligo CAT-NAT: di cosa si tratta e chi riguarda

Con la Legge di Bilancio 2024 (L. 213/2023, art. 1, commi 101-111) l'Italia ha introdotto l'obbligo per le imprese con sede legale o stabile organizzazione nel territorio nazionale di stipulare una polizza assicurativa contro i cosiddetti rischi catastrofali naturali: terremoti, alluvioni, frane, inondazioni ed esondazioni.

L'obbligo riguarda le imprese iscritte al Registro delle imprese, indipendentemente dalla forma giuridica, e si applica sui beni immobili, impianti e macchinari riportati nell'attivo patrimoniale. Non è quindi una norma condominiale: colpisce le realtà produttive e commerciali, non i privati cittadini né i condomìni come enti di gestione.

Le grandi imprese e le medie imprese avevano scadenze già operative. Per le micro e piccole imprese attive nei settori della pesca e acquacoltura, delle attività turistico-ricettive e della ristorazione, la scadenza è stata prorogata al 31 marzo 2026: un termine ravvicinato che richiede attenzione immediata.

Cosa cambia per i condomìni con negozi e locali commerciali

Qui entra in gioco la figura dell'amministratore di condominio. In molti edifici — specialmente nei centri storici di Milano, Monza, Bergamo e Lecco — i piani terra ospitano bar, ristoranti, bed & breakfast, agriturismi o negozi di somministrazione. Questi esercizi rientrano spesso nelle categorie soggette all'obbligo CAT-NAT entro marzo 2026.

Dal punto di vista condominiale occorre distinguere con chiarezza:

• L'unità immobiliare commerciale (di proprietà del titolare o in locazione) deve essere assicurata direttamente dall'impresa che la occupa o ne è proprietaria.
• Le parti comuni dell'edificio — scale, facciate, coperture, impianti condivisi — non rientrano nell'obbligo CAT-NAT imposto alle imprese, perché il condominio non è un'impresa.
• Il rischio di interferenza esiste: un'alluvione o un terremoto che danneggia il locale commerciale al piano terra può coinvolgere fondamenta, vespaio, colonne montanti e altri elementi comuni. In assenza di una polizza condominiale adeguata, i costi di ripristino delle parti comuni ricadrebbero sul fondo riserva o su una colletta straordinaria.

L'amministratore ha quindi tutto l'interesse a verificare, in assemblea, se la polizza globale fabbricato già in essere copra anche eventi catastrofali come alluvioni e terremoti. Molte polizze standard escludono esplicitamente questi rischi, che devono essere aggiunti con una clausola o una garanzia separata.

La polizza condominiale per eventi calamitosi: come funziona e quanto costa

Il mercato assicurativo offre estensioni CAT-NAT da aggiungere alla polizza globale fabbricato esistente oppure polizze standalone. I parametri che incidono sul premio sono principalmente:

• Zona sismica e idrogeologica dell'edificio (consultabile sulle mappe INGV e ISPRA)
• Anno di costruzione e classe energetica (edifici ante-1975 presentano profili di rischio più elevati)
• Valore a nuovo delle parti assicurate
• Franchigia scelta: le polizze CAT-NAT prevedono generalmente franchigie elevate (dal 5 al 15% del danno), che abbassano il premio ma spostano una quota di rischio sul condominio

Per un edificio di medie dimensioni in zona sismica 3 (tipica dell'area lombarda), l'estensione catastrofale può incidere per il 15-30% in più rispetto al premio base della polizza fabbricato: una cifra che, ripartita in millesimi, rimane spesso sostenibile.

Detraibilità e trattamento fiscale per i condòmini

Sul fronte fiscale è utile fare chiarezza, perché circola molta confusione.

• Le polizze vita e infortuni danno diritto a detrazione IRPEF ai sensi dell'art. 15 del TUIR. Le polizze danni su immobili — incluse quelle catastrofali — non rientrano in questa agevolazione.
• I premi della polizza condominiale rientrano nelle spese condominiali ordinarie. Per i proprietari che affittano le proprie unità, queste spese concorrono alla determinazione del reddito fondiario netto, riducendo la base imponibile nella misura forfettaria prevista.
• Per le imprese soggette all'obbligo CAT-NAT, il premio è invece un costo deducibile ai fini IRES e IRAP, come qualsiasi altro costo assicurativo d'impresa.

L'amministratore che riceve richiesta di chiarimenti dai condòmini-proprietari di unità commerciali farà bene a indirizzarli verso il proprio commercialista per la gestione fiscale specifica della polizza obbligatoria, che è distinta e separata dalla polizza condominiale.

Cosa fare adesso: le azioni concrete

Se amministri un edificio con attività commerciali ai piani terra, ti consiglio di:

• Verificare la polizza globale fabbricato in scadenza: controlla se include o esclude eventi catastrofali e chiedi un'offerta di estensione prima del rinnovo.
• Informare i titolari delle attività soggette all'obbligo CAT-NAT della scadenza del 31 marzo 2026, documentando la comunicazione nel registro delle comunicazioni condominiali.
• Portare il tema in assemblea (art. 1135 c.c.): la decisione di estendere la copertura alle parti comuni richiede la maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno 500 millesimi (art. 1136, comma 2, c.c.).
• Aggiornare l'anagrafica condominiale con i dati delle polizze dei singoli proprietari e degli esercenti, utile in caso di sinistro per coordinare le procedure di risarcimento.

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