Adempimenti fiscali del condominio: scadenze CU e 770 nel 2026

Quella mattina in cui un collega mi chiamò in preda al panico

Era una fredda mattina di marzo, qualche anno fa. Ricevo una telefonata da un collega amministratore — persona preparata, con anni di esperienza — che mi dice: «Antonio, ho appena scoperto che avrei dovuto consegnare le CU ai fornitori entro ieri. Cosa faccio?». Silenzio. Poi un lungo sospiro.

Quella telefonata me la ricordo ancora perché mi ha insegnato qualcosa di importante: non è l'incompetenza a far commettere errori fiscali agli amministratori di condominio. È la mancanza di un sistema — uno scadenzario chiaro, aggiornato, tenuto sul tavolo e non in un cassetto.

Da allora ho preso l'abitudine di scrivere ogni anno, prima di Natale, le date chiave dell'anno fiscale successivo su un foglio che tengo visibile in ufficio. Per il 2026, eccole qui — e ve le racconto come se stessimo parlando davanti a un caffè.

Il condominio è un sostituto d'imposta: partiamo da qui

Molti condomini — e purtroppo qualche amministratore alle prime armi — pensano che il condominio sia una realtà "informale", quasi domestica, e che gli obblighi fiscali siano roba da aziende. Non è così.

Il condominio è a tutti gli effetti un sostituto d'imposta. Questo significa che ogni volta che paga un'impresa per una prestazione di servizi — il giardiniere, la ditta di pulizie, l'impresa che ha rifatto il tetto — deve applicare e versare una ritenuta d'acconto del 4% sull'imponibile (art. 25-ter del D.P.R. 600/1973). Non è una scelta: è un obbligo di legge.

Da questo obbligo discendono due adempimenti annuali che l'amministratore deve gestire con precisione chirurgica:

• La Certificazione Unica (CU): il documento con cui il condominio certifica a ciascun fornitore le somme corrisposte e le ritenute operate nell'anno precedente.
• Il Modello 770: la dichiarazione con cui il condominio comunica all'Agenzia delle Entrate il quadro complessivo di tutte le ritenute versate.

Le scadenze 2026 da segnare in rosso

Veniamo al sodo, che è quello che interessa davvero.

Certificazione Unica — entro il 17 marzo 2026

La CU relativa all'anno d'imposta 2025 deve essere:

• consegnata ai fornitori (in formato cartaceo o elettronico) entro il 17 marzo 2026;
• trasmessa telematicamente all'Agenzia delle Entrate entro la stessa data.

La scadenza originaria del 16 marzo slitta al 17 perché il 16 cade di domenica. Sembra un dettaglio, ma in questo mestiere i dettagli contano.

Per compilare correttamente la CU servono i dati di ogni fornitore: codice fiscale o partita IVA, importo lordo corrisposto, ritenute versate mese per mese. Il consiglio pratico è di raccogliere e verificare queste informazioni già nel mese di gennaio, quando si hanno ancora tutti i documenti dell'anno precedente freschi in mano.

Modello 770 — entro il 2 novembre 2026

Il Modello 770/2026 — che riepiloga le ritenute operate nel corso del 2025 — ha scadenza ordinaria al 31 ottobre. Quest'anno, però, il 31 ottobre e il 1° novembre sono giorni festivi (rispettivamente sabato e la festa di Ognissanti), per cui la scadenza slitta al 2 novembre 2026.

Nel 770 il condominio deve indicare, per ciascun fornitore, i dati già comunicati con la CU, integrati con i versamenti effettuati tramite modello F24. È fondamentale che i dati siano coerenti tra loro: un disallineamento tra CU e 770 è uno dei motivi più frequenti di contestazione da parte dell'Agenzia delle Entrate.

Cosa succede se si sbaglia o si dimentica

Parliamoci chiaro: le sanzioni ci sono, e non sono simboliche.

• Omessa o tardiva trasmissione della CU all'Agenzia delle Entrate: sanzione di 100 € per ogni certificazione, senza un massimale fisso (salvo errori di lieve entità corretti entro 5 giorni dalla scadenza).
• Omessa presentazione del Modello 770: sanzione dal 120% al 240% delle ritenute non dichiarate, con un minimo di 250 €.
• Omessa applicazione della ritenuta: oltre alla sanzione, il condominio risponde solidalmente per l'imposta non versata.

Il ravvedimento operoso (art. 13 D.Lgs. 472/1997) consente di ridurre sensibilmente le sanzioni se ci si regolarizza spontaneamente e in tempi brevi. Prima si interviene, meno si paga. Ma è sempre meglio non doverci arrivare.

Il metodo che uso io: tre finestre temporali

Negli anni ho trovato utile organizzare il lavoro fiscale del condominio in tre finestre:

• Gennaio-febbraio: raccolta dati fornitori, verifica dei versamenti F24 effettuati durante l'anno, riconciliazione con la contabilità condominiale.
• Marzo: elaborazione e invio delle CU, sia ai fornitori sia all'Agenzia delle Entrate, entro il 17.
• Settembre-ottobre: predisposizione del Modello 770, con controllo incrociato tra i dati CU e i versamenti F24, trasmissione entro il 2 novembre.

Tre finestre, tre momenti di concentrazione. Il resto dell'anno si lavora sapendo che quella parte è in ordine.

Affidarsi a un professionista aggiornato fa la differenza

La normativa fiscale condominiale si aggiorna ogni anno — proroghe, chiarimenti dell'Agenzia, nuove istruzioni ai modelli. Tenere il passo richiede tempo e attenzione costante. Un amministratore che gestisce decine di condomini non può permettersi di improvvisare su questo fronte.

Se gestisci un condominio nella provincia di Milano, Monza e Brianza, Bergamo o Lecco e vuoi essere certo che tutti gli adempimenti fiscali siano in ordine, richiedi un preventivo oppure prenota una consulenza: ti aiuto a costruire uno scadenzario su misura e a non farti trovare impreparato.